Кто управляет многоквартирными домами в столице? Насколько эффективны существующие формы поддержания и сохранения жилого фонда и какие грядут перемены? «Вечерняя Астана» расспросила об этом экспертов.
Аким Астаны Асет ИСЕКЕШЕВ на совещании еще в мае этого года дал поручение о проверке обслуживающих многоквартирные жилые дома (МЖД) организаций, чтобы выявить недостатки в состоянии инженерных сетей, фасада, кровли, подъездов, подвальных помещений, подготовки к отопительному сезону и так далее.
Очевидно, что нынешняя структура управления МЖД не очень эффективна и имеет множество проблем. В капитальном ремонте нуждается большое количество домов, но где найти на это деньги? Не разделяются функции управления и техобслуживания. КСК не представляют жильцам ежеквартальные отчеты. А еще происходит незаконная распродажа или сдача в аренду общедомового имущества, которое по закону принадлежит жильцам дома на праве общедолевой собственности. Речь идет о подвалах, подъездах, чердаках.
Но что предлагается взамен?
КСК — не от хорошей жизни
— Государство не от хорошей жизни пришло к форме КСК, — считает председатель КСК «Космос» Владимир МАКСИМЕНКО. — Я уже 17 лет председательствую. Тогда государство не смогло бы справиться и половина домов развалилась бы. Новых домов почти не было, а старые приходилось как-то сохранять. КСК вытащили все ЖКХ. Восстановление было за счет самих жильцов. И я считаю, что в то время это была единственно правильная система. Однако сейчас стало очень тяжело работать. КСК практически не имеет никаких прав. Нас только наказать можно. А над нами стоит очень много карательных инстанций. ЖКХ — сложная система, аморфная. Время и суровый климат делают свое дело. Приходит время капитального ремонта. Я сам живу в одном из домов КСК «Космос». Вы как-то писали о нашем доме, где пенсионерки взяли в свои руки ремонт дома. Они молодцы. Пока живо это поколение, оно будет ухаживать за своим домом и меня теребить. К слову, мы много лет не осуществляли целевые сборы — обходились членскими взносами.
Во время беседы председателю позвонили из службы «109»: одна пенсионерка пожаловалась на то, что в подъезде перегорела лампочка. Владимир Борисович терпеливо объясняет: заменят лампочку обязательно и в короткий срок. И удивляется: эта пенсионерка живет близко от КСК, но обратилась почему-то не к нему, а в службу «109». Да, вести работу с жильцами — особое умение.
— У нас квартиры продаются, но мы даже не знаем, кто собственник, пока человек сам к нам не явится, — посетовал председатель. — Раньше домоуправление хотя бы печать ставило перед покупкой или продажей.
На вопрос о новой форме управления у него пока нет ответа. Зато множество вопросов.
— Поговаривают, что каждый дом будет отвечать сам за себя, якобы найдется человек, который возьмется за эту работу на общественных началах, — поделился сомнениями Владимир Максименко. — А если не найдется? Кто будет отвечать за дом в зимний период? Кто из жильцов возьмет на себя такую ответственность? Я не могу представить. Может, это и осуществимо. Но тогда, думаю, придется поднять тарифы. А ведь жильцы возмущаются, когда повышение происходит на два-три тенге. Если бы какое-то время в переходный период государство оказало поддержку…
Каждому дому — по управдому
О том, почему стали создаваться ОО и что это такое, рассказал председатель РОО «Общественный защитник», член экспертного совета по ЖКХ и председатель президиума консорциума «YeL» при Центральном аппарате партии «Нұр Отан» Виктор СЫЗДЫКОВ.
По его словам, новая модель жилищных отношений соответствует принципу «Один дом — один кондоминиум — один орган управления», а также статье Закона «О жилищных отношениях», которая гласит, что органом управления любого кондоминиума может быть любое объединение, не запрещенное законом.
— Как говорил Елбасы, нужно обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами, — отметил Виктор Сыздыков. — Когда под управлением КСК находится несколько десятков домов разного года постройки и степени износа, то деньги идут в первую очередь на латание дыр старых домов. При этом новые дома остаются без внимания. Естественно, жильцы новых домов в этом не заинтересованы. Ведь от состояния подъезда, коммуникаций, качества управления зависит и рыночная стоимость жилья. Поэтому правильное решение — чтобы деньги шли на содержание только одного дома. Государству это тоже выгодно. Собственники сами избирают форму и органы управления домом, председателя и не ходят, допустим, в акимат с жалобами. Ведь неумение содержать свое жилище — это не вина государства.
По мнению Виктора Сыздыкова, не лучший выход — управляющие компании от застройщика. Поскольку деньги, которые должны идти на содержание дома, уходят на формирование прибыли частной организации — управляющей компании.
— Основная проблема, над которой мы работаем сейчас, — возврат управления домами самим собственникам, — говорит он. — И в документе под названием «Сравнительная таблица к проекту Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» уже есть статья о том, что «управление многоквартирным домом осуществляется собственниками квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома непосредственно либо путем создания объединения собственников имущества (ОСИ)».
Может, лучше профессионалы?
Мнение же директора ТОО «Астана ЖилСервис» Анатолия ПОСТНИКОВА по предложенным изменениям в действующее законодательство РК «О жилищных отношениях» таково:
— Поднимается вопрос неэффективности деятельности кооперативов собственников помещений/квартир (КСП, КСК) и других органов управления объектами кондоминиума, поскольку зачастую нет прозрачности по финансовой отчетности.
Вместо действующих форм управления предлагается создать единую форму в виде ОСИ. При этом непосредственно руководителем ОСИ обязан стать кто-то из числа собственников квартир жилого дома.
Если закон примут в таком виде, то функция управления многоквартирными домами должна будет перейти к одному или нескольким собственникам квартир, чаще всего не имеющим профессиональных навыков в этой сфере. Важно отметить, что при исключении из действующего Закона РК «О жилищных отношениях» норм, регулирующих право управлять жилыми домами органами управления в лице КСК, управляющих компаний, включая управляющие компании застройщиков, жилищный фонд столкнется с массой проблем. В частности:
— при невозможности или нежелании собственников квартир создавать/вступать/управлять подобными ОСИ большая часть МЖД только по городу Астане останется без органа управления и, следовательно, без необходимого содержания и обслуживания;
— внедрение ОСИ вызовет необходимость создания десятка тысяч юридических лиц (по количеству действующих МЖД), что, в свою очередь, приведет к бесконтрольности и беспорядочности управления последними.
По данным сайта astana.gov.kz, на сегодняшний день в Астане действуют 486 обслуживающих организаций объектов кондоминиума.
За последние два месяца в отношении 107 КСК проведены проверки, в результате которых даны предписания на устранение замечаний.
Из вынесенных предписаний исполнено 55, 17 находятся
на стадии исполнения, а по 27 открывается повторная проверка.
— По моему мнению, необходимо привлекать именно профессиональные компании, имеющие компетенцию в этой отрасли услуг, — считает Анатолий Постников. — Это позволит обеспечить конкурентную среду и тем самым повысить качество управления и содержания объектов кондоминиума. На сегодняшний день хорошо зарекомендовали себя управляющие компании, относящиеся непосредственно к застройщику тех или иных жилых домов. Данная модель управления позволяет более эффективно и оперативно взаимодействовать с собственниками квартир в рамках обслуживания многоквартирных жилых домов. Основная отличительная черта этой модели — ответственность застройщика за построенный им дом, наличие своей производственной и технической базы, квалифицированный персонал сотрудников, применение и контроль за соблюдением стандартов содержания, налоговая и финансовая прозрачность.
КСТАТИ
При центральном аппарате партии «Нұр Отан» создан Республиканский консорциум «YeL». Его цель — защищать права потребителей, выступать посредниками в разрешении споров собственников квартир с администрацией обслуживающих организаций, консультировать и разрешать конфликты между соседями — владельцами квартир по различным вопросам жилищно-коммунальной сферы, заниматься оформлением и регистрацией кондоминиумов в домах, организовывать управленцев кондоминиума.
Жанар ДАУТОВА
