Управление жилыми комплексами – это целое искусство, требующее способности предвосхищать потребности жильцов. В Астане не первый год успешно управляет ЖК «Айя» по улице Габдуллина, 12 профессионал своего дела Зауреш АБДИЕВА.
– Зауреш Умербековна, каково это – управлять высотным домом?
– Честно сказать, я никогда не планировала работать в сфере ЖКХ. Мой прошлый опыт – это управленческие процессы в банковской сфере, работа с проблемными заемщиками, развитие банковских продуктов. После я вышла в декрет, и, наблюдая жизнь дома как простой обыватель-домохозяйка, начала задаваться вопросами планирования расходов, которые мы, жильцы, ежемесячно оплачиваем. Начала выяснять. Как раз это совпало с общей реформой Казахстана, нашла ответы на свои вопросы в Центре жилья по проспекту Республики и таким образом захотела, чтобы был порядок в моем доме, где живу. Постепенно из опыта ведения бухгалтерского учета, финансового планирования собственники предложили мне стать управленцем дома.
– Как вы организуете работу с жильцами? Какие методы коммуникации считаете наиболее эффективными?
– Конечно, для начала я использую привычные житейские методы – приложение WhatsApp. Информирую, скидываю отчеты, просто сообщаю о текущих планах. В Центре жилья нас обучили на одном из мастер-классов вести Telegram-канал именно ОСИ дома. Тариф не позволял диспетчерские расходы, и мы сделали канал с разграничением каждого блока вопросов внутри дома. Видеонаблюдение, инженерные работы, ремонт, отчетность, управление и т.д., жильцы по своему интересующему вопросу были в теме, там и обсуждаем предметно. Это параллельно с WhatsApp.
Также у нас есть чат взаимодействия с советом дома, ревизором. Я туда отправляю все, что связано с планированием закупа, авансовые отчеты, протоколы на снятие либо оплату. То есть отчитываюсь по каждому своему шагу. Предоставляю ссылку на бухгалтерию ОСИ с правом просмотра всеми членами совета дома и ревизором. В бухгалтерии размещаю документы, кому необходимо, смотрят в любое удобное время. Без подтверждения по бухгалтерии нет движения денег. То есть всегда есть документальное подтверждение и сохраняется архив в двух видах – электронном и бумажном, с подписями совета дома и ревкома. Раз в год отдаю в ревком дополнительно всю документацию, первичные бухгалтерские отчеты, и они дают свои заключения.
– Как вам удается решать конфликты между жильцами?
– Как таковых конфликтов я не помню. У нас дом не проблемный, но вопросы при принятии ЖК были. Протекала кровля, отсутствовал ремонт, требовали пристального внимания камеры слежения, документация, финансовая отчетность, восстановление пожарной системы – все это и стало причиной моего приглашения на управление объектом. Люди были недовольны, у ЖК скопились задолженности.
Когда пригласили, мы с советом дома расписали поэтапный план решений и совместно его выполняли. Теперь регулярно проводятся субботники, жильцы даже сами ухаживают и поливают летом деревья, высаживают цветы, помогают поддерживать общий порядок. Совместно решаются вопросы нарушений, если к кому-то пришли шумные гости или неугомонные квартиранты, кто-то бросил окурок или курят на балконе – все проблемы решаем совместно по видеозаписи с камер.
Среди внутридомовых тем есть такое понятие, как уплата штрафа на счет дома, все это без проблем работает. Недавно было возгорание утеплителя под фасадом, быстро все потушили, пожарная система не подвела, там, где фасад пострадал, быстро приняли решение восстановить собственными средствами, и все привели в порядок. Считаю, конфликтов не будет, если жильцам дома предоставить полный доступ к управлению, особенно по финансовой части. Подписи жильцы собирают за 1-2 дня сами, через почтовые ящики часто работаем. Достаточно просто рассказать людям все как есть и исполнять обещания на совесть.
– Какие перемены вы планируете осуществить в ЖК в ближайшем будущем?
– Мы уже сейчас все привели в порядок, это за год с лишним работы. Даже вопрос с закладчиками решили через установку FaceID-домофона с записью входных групп и открытие через телефон. То есть можно определить, кто открыл дверь, в случае происшествия. А также установили видеокамеры на всех этажах лестничного пролета и уличных балконах. Сейчас перешли к поэтажному капитальному ремонту и замене кафеля, дверей, освещения. У меня подходит срок ежегодного собрания жильцов и переизбрание. Конечно, есть желание, чтобы кто-то новый еще себя попробовал на этом месте и завершил начатые дела, а самое главное, сохранил результаты.
В этом году рамках пилотного проекта Taza Astana нам от города возвели палисадник, мы с жильцами пообещали сами сохранять цветы и осуществлять полив. Хочется все это сохранить. Думаю, сообща у нас все получится.
– Как вами поддерживается баланс между требованиями жильцов и бюджетом дома?
– Через планирование и приоритетность. Сначала первоочередные вещи. У дома должен быть разумный подход к управлению.
– Что вы думаете о важности создания сообщества среди жильцов? Как это влияет на атмосферу в доме?
– Думаю, это по желанию и должно исходить из инициативы жильцов. Добровольно провести Наурыз, субботник, чаепитие, устроить детский праздник на 1 июня, отметить Новый год и украсить дом вместе – все это делается по инициативе самих жильцов.
– Изменилось ли ваше отношение к своим обязанностям сегодня, когда вы уже профи? Что в приоритете?
– До сих пор чувствуется нехватка профессиональных кадров в сфере ЖКХ. Грамотность планирования финансов и работа с контрагентами остается важной составляющей. В нашей работе мало людей с таким опытом, в основном из-за низкой оплаты труда, также остается вопрос нехватки кадров узких специалистов: инженеров, энергетиков, сантехников, лифтовиков.
– Вы поддерживаете свою профессиональную квалификацию? Ходите на курсы, семинары?
– Да, конечно, стараюсь не пропускать. В первую очередь то, что дают городские власти по тому же проекту Taza Astana – это обучающий практикум. Бухгалтерский учет и аудит, знакомство с новыми цифровыми инструментами, мониторинг изменений в отраслевых актах. В целом, есть изначальная путаница в понимании у жильцов в части разделения обязанностей по управлению домом. Люди должны научиться отделять управленческий учет и управление финансами от технической эксплуатации и содержания. Это принципиально разные вещи.
– Какие личные качества, по вашему мнению, необходимы для успешного управляющего домом?
– Честность и порядочность. Остальное можно изучить, опыт перенять, у коллег где-то уточнить, проконсультироваться, так как информация в открытом доступе, а вот простые понятные человеческие качества – ценные для населения – они стоят всегда на первом месте. Будет доверие, будет и результат. Без доверия не построишь ничего.
– Какой совет вы бы дали тем, кто только начинает работать в вашей сфере?
– Учить законодательство, там не так много – около 7-8 основных статей Закона «О жилищных отношениях», и внутри закона дается отсылка на норматив к исполнению. Там, где не знаете, спокойно можно через «Өтініш» обратиться в комитет по строительству или жилищную инспекцию. Также важно с самого начала вести учет и бухгалтерию правильно, с доступом жильцов к информации. Открыв жильцам сразу все карты и выложив план с финансовыми поступлениями, можно строить дальнейшую работу.
– Как вы следите за состоянием здания и его инфраструктуры?
– Все нужно делать своевременно и по законодательству. Требовать это от поставщиков. Вот по лифтам есть ежегодное обследование, необходимо ознакомить с результатами совет дома, подготовить план, это же механизм, выработана система эксплуатации. Как прописано, так и делайте. Нужно чувствовать «болевые точки» дома и решать их, не дожидаясь конфликтов, штрафов или аварий.
Алина ИМАМБАЕВА
Фото из личного архива
