В социальных сетях и домовых чатах периодически возникает противостояние между жильцами различных ЖК и предпринимателями, расположившими в этих ЖК свой бизнес. Чаще всего удается достичь компромисса, но иногда дело доходит до суда. Как правильно выстроить отношения между ОСИ и бизнесом? За ответом мы обратились к цифровизатору ЖКХ, директору ТОО «Е-knot» Виталию ПУСТОВОЙТЕНКО.
— На основании чего предприниматели могут открывать бизнес в жилых комплексах?
— У нас есть Предпринимательский кодекс РК, есть законодательство для товариществ с ограниченной дополнительной ответственностью. Да и в целом политика государства направлена на то, чтобы малый бизнес развивался, создавались рабочие места. Я сам бизнесмен и являюсь членом регионального совета Национальной палаты предпринимателей, где мы помогаем бизнесу, стоим на его защите.
С другой стороны, я являюсь разработчиком платформы по ЖКХ, которая позволяет регулировать жилищные отношения, потому что, насколько я понимаю, сейчас речь пойдет о конфликте бизнеса и жильцов именно в вопросах использования общего домового имущества и прочих спорных ситуациях.
— Какие нормы должен соблюдать предприниматель при размещении бизнеса в жилом доме?
— Требования зависят от типа бизнеса. Если это обычный офис, то правила содержания общего имущества. То есть вовремя оплачивать услуги, содержать помещение в чистоте, заключить договоры со всеми обслуживающими компаниями.
Если это, допустим, салон красоты или парикмахерская, то там тоже есть определенные нюансы. Мы часто видим заявки жильцов о том, что в домах забивается канализация. Происходит это из-за того, что не совсем правильно утилизируются остатки деятельности и их часто выбрасывают в канализацию — волосы после стрижки, средства для укладки волос, маски, крема с жиром в составе.
Если это бизнес в сфере общепита или имеет какую-либо специализацию, то он может потребовать дополнительных ресурсов дома: повышенное потребление электроэнергии, воды или особые условия водоотведения. Есть требования СЭС, пожарной безопасности и так далее — все это касается и безопасности дома, в котором собирается функционировать заведение.
Важно понимать, что нежилые помещения в домах проектируются как офисы и часто их переоборудование затрагивает интересы собственников квартир жилого дома.
Например, если из офиса решили сделать заведение общепита: кафе, ресторан, ночной клуб, то владелец бизнеса должен согласовать эти изменения с жильцами дома.
Так, согласно пункту 3 статьи 40 закона о жилищных отношениях, при переоборудовании нежилых помещений требуется обязательное согласие не менее двух третей от общего числа собственников недвижимости в случаях, если изменения затрагивают несущие и (или) ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество объекта кондоминиума, функциональное назначение квартир, нежилых помещений.
У нас был случай, когда владелец кальянной решил подключиться к общедомовым сетям канализации без согласования с жильцами дома. Во избежание вопросов они подключение делали ночью. Управляющая компания этого «не заметила» и не стала препятствовать. Сейчас жильцы готовят иск в суд.
Среди нарушений часто допускаются подключение к общедомовой системе канализации, к системе вытяжки, чрезмерное потребление воды (в случае открытия автомойки в паркинге), повышенное потребление электроэнергии.
Бизнес, чтобы не нести риски в будущем, должен быть открытым перед владельцами квартир — согласовать все подключения, показать установку жироуловителей, искрогасителей и другого оборудования, которое должно обеспечить безопасность в доме.
Был такой случай: кафе находилось в бизнес-центре и там готовили стейки на открытом огне. Так как искрогасители не работали, пламя проникло в вентиляцию, случился пожар.
Или вот недавнее происшествие в Астане: произошел пожар в паркинге, загорелось шесть машин. Насколько я знаю, по одной из версий причиной возгорания был блок кондиционера. ДЧС сейчас инспектирует дома и проверяет наличие кондиционеров в паркингах.
— А для чего там кондиционеры ставят?
— Смотрите, у кондиционера есть два блока, один, как правило, сплит-блок, установлен в квартире или офисе, а второй — это внешний блок, он устанавливается на улице и обеспечивает теплоотдачу. Внешние блоки ставятся на фасады или в специализированные места. Но они не работают зимой, слишком холодно. Установка в паркинге обеспечивает работу кондиционера в комфортных условиях без отрицательных температур.
Насколько это законно? Тут очень много вопросов и нет ясного понимания. Но обращать внимание на нарушения у нас, к сожалению, начинают только после произошедшего ЧП. Сейчас противопожарные службы рекомендуют убрать кондиционеры из паркинга. Точно так же, после того, как несколько лет назад взорвалась машина с газовым двигателем, такие автомобили стали запрещать оставлять в паркингах.
Сейчас появился новый тренд — установка электрозарядных станций для автомобилей в паркингах жилых домов. Насколько это безопасно и как регламентируется — непонятно. Неясно так же, как будет оплачиваться расход электричества при зарядке электромобиля — жильцы опасаются, что это ляжет в статью «общедомовые нужды» и они будут оплачивать зарядку чужого авто.
— Судя по обращениям в редакцию, чаще всего жильцы домов конфликтуют с заведениями общепита.
— В целом, что касается открытия кафе и общепита, работающего в комфортных для окружающих временных условиях (до 23 или 24 часов), то жильцы обычно охотно дают согласие на их открытие в своих домах, но при ряде условий. Они хотят убедиться, что данное заведение не окажет негативного влияния на работу инженерных систем дома.
1. У данных заведений должно быть правильное подключение к канализации, установлены и правильно обслуживаются жироуловители. Был случай в одном столичном ЖК, когда из-за 25-сантиметровой жировой пробки все содержимое канализации вылилось в холл.
2. В заведении присутствует и исправно работает собственная система вытяжки. Довольно неприятно, когда в подъезде дома постоянный запах пирожков.
3. Соблюдаются противопожарные требования.
4. Посетители заведений не мешают жильцам. Это особенно касается питейных заведений, работающих после 23 часов.
— Может ли бизнес поменять свое направление?
— Бизнес может менять назначение помещений в соответствии с законодательством. Как правило, это два основных закона — закон об архитектурной деятельности и закон о жилищных отношениях. Но одно дело, когда вместо одного офиса появляется такой же, а другое, когда на месте магазина канцелярских товаров открывается ночной клуб с режимом работы до 7 утра. Вокруг таких заведений могут появляться различные криминальные элементы. Посетители могут вытоптать газон, мусорить во дворе, заходить в подъезд, думаю, эти действия никому не понравятся. Это создает определенные неудобства и снижает безопасность проживания в доме. Поэтому тут требуется согласование 2/3 жильцов собственников квартир и нежилых помещений.
Второй вопрос — это переоборудование помещений, которые требуют большего, чем в проекте, потребления ресурсов: зарядная станция электромобилей (электроэнергия), автомойка (водоснабжение и водоотведение). Смогут ли общедомовые сети обеспечить эту повышенную нагрузку? При открытии бизнеса важно об этом думать и обеспечить все согласования.
Важным также является определение целевого назначения нежилых помещений при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома. Это позволяет заложить все необходимые мощности и избежать проблем в будущем.
— То есть, получается, бизнесмену нужно заранее узнать все о доме, где будет располагаться его бизнес?
— Предприниматель всегда планирует и учитывает риски. При правильном подходе наличие в ЖК инфраструктуры услуг повышает стоимость недвижимости и собственникам квартир это выгодно. Ведь очень удобно, когда у вас в доме можно купить продукты, выпить кофе, сдать вещи в химчистку, устроить ребенка в кружки. Но при грамотном подходе.
Ранее я приводил в пример стандартные конфликтные ситуации, но они могут быть самые разные. И бизнесу важно просчитывать возможные нарушения границ жильцов. Стоит заранее понимать:
• достаточно ли парковки для посетителей бизнеса и не будут ли они мешать жильцам;
• правильно ли утилизируется мусор, особенно заведений общепита, не приводит ли это к появлению грызунов и насекомых;
• как идет подключение к общедомовым сетям, достаточно ли мощностей;
• не создаст ли бизнес дополнительный шум, хорошо ли обеспечена шумоизоляция между помещениями и жильцами 2-3 этажа;
• при открытии детского сада важно подумать о площадках для прогулок детей. Здесь тоже часто возникают конфликты с жильцами.
Бизнес должен выстроить доверительные отношения с советом дома, с органом управления домом, согласовать при необходимости все вопросы.
Конечно, обеспечить сбор подписей жильцов — сложная задача, но мы как раз ее и автоматизировали. В мобильном приложении E-KNOT опросы можно проводить онлайн и обеспечить законность всех процедур.
— Согласитесь, сложно организовать опрос по каждому поводу. И сами жильцы устают от этого…
— Жильцы могут делегировать принятие решений по согласованию данных вопросов совету дома либо председателю.
Процедура согласования может выглядеть следующим образом:
1. Владелец помещения (бизнес) формирует повестку и, согласно пункту 3 статьи 42-1 закона о жилищных отношениях, инициирует созыв собрания собственников квартир и нежилых помещений, для этого необходимо, чтобы его повестку поддержало 10% собственников либо собрание было инициировано советом дома, председателем ОСИ или жилищной инспекцией акимата. У нас недавно был случай, когда для многоквартирного жилого дома (более 400 квартир) голосование было инициировано за час, то есть 45 жильцов поддержали повестку.
2. Жильцы дома уведомляются о собрании за 10 дней, для этого форма уведомления рассылается по чатам дома, вывешивается на информационных досках и в других местах информирования.
3. На собрании принимается решение. Но, как это часто бывает, на собрания у нас не все ходят и кворум не обеспечивается (должно присутствовать более половины собственников помещений). Если кворума нет, то принимается решение провести письменный опрос. Но собрания нужны, так как на них могут формироваться и корректироваться вопросы для письменного опроса.
4. При проведении письменного опроса осуществляется сбор опросных листов, заполненных собственниками, где каждая квартира или нежилое помещение имеет один голос. Для голосования отводится срок до двух месяцев.
— Сколько должно быть голосов «за» для положительного решения?
— Исходя из структуры вопроса, требуется разное количество голосов «за».
• Например, при общих вопросах управления домом требуется кворум более 50% собственников и из них более 50% должны поддержать решение (то есть более 26% от общего числа) — это вопросы создания ОСИ, выборы председателя, совета дома и другие.
• Для решения финансовых вопросов требуется, чтобы решение поддержали более 50% собственников.
• По вопросам изменения несущих стен или установки заборов, изменения схемы подключения к общедомовым инженерным системам, вопросам общедомового имущества или по изменению функционального назначения нежилых помещений или квартир требуется согласие 2/3 собственников имущества и именно 67% «за» от общего числа.
Конечно, само голосование является довольно сложным процессом, ведь необходимо выдержать все процедуры, за отведенное время собрать голоса, убедить жильцов, обеспечить легитимность, а именно убедиться, что подписи не поддельные и голосовали непосредственно собственники имущества.
Для облегчения согласования можно воспользоваться и цифровыми инструментами, где обеспечены удобные механизмы голосования из любой точки мира, осуществляется сверка собственников с регистром недвижимости, автоматизированы напоминания и приглашения собственников к голосованию. В нашей практике был случай, когда согласование по переоборудованию в одном из ЖК было получено за 55 минут в режиме онлайн.
