Два года назад начался переход к новой форме управления многоквартирными жилыми домами. До 1 июля 2023 года все должны были перейти в оси или пт. но сейчас ситуация изменилась.
Глава государства Касым-Жомарт ТОКАЕВ на совещании по вопросам социально-экономического развития страны отметил: «Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача — обеспечить людей качественными и прозрачными услугами — не выполняется».
В Астане работает площадка Центра ОСИ по системным вопросам жилищных отношений. Своего рода это коммуникационная среда по выработке решений самими председателями ОСИ, управляющими компаниями и сервисными организациями. У руководителя Центра ОСИ Гульвиры АБЕТОВОЙ мы решили выяснить, с какими проблемами на сегодняшний день сталкиваются жители города.
— Собственник — это простой пользователь, и чаще человеку не из сферы строительства и жилищных отношений сложно связать причину и понять задачу. Часто путают текущий ремонт с гарантийными вопросами. Конечно, пока идут споры, всегда страдает эксплуатационный сервис, административное управление. Сейчас должное внимание центральным государственным органам необходимо уделить нормативно-правовой базе. Принять во внимание дополнения от жилищных инспекторов, — сказала Гульвира Абетова.
Как отметила спикер, у собственников имущества завышенные ожидания, они думают, что будет обеспечен контроль за финансовыми средствами третьих лиц, которые платят жильцы.
— Это априори невозможно, нужны четкие разграничения в понятиях и полномочиях: что есть текущий ремонт, что относится к капитальным затратам, что застройщики отнесут к гарантийным случаям. Граждане должны быть грамотными в этих вопросах, а грамотность повысят качественная нормативно-правовая база, строгие и прозрачные алгоритмы действий, — сказала Гульвира Абетова.
Вторым глобальным вопросом, с которым столкнулись собственники, — текущий тариф, который подразумевает поддержание идеального и работоспособного состояния здания.
— Как сложилось на практике? От текущего тарифа все стали ожидать капитального решения всех вопросов, накопленных десятилетиями. Так не бывает. Во многих домах текущий тариф утверждался еще несколько лет назад, и 35-50 тенге не готовы обеспечить сегодняшние реалии и потребности собственника, — сказала спикер.
По мнению эксперта, самая частая ошибка собственников заключается в обсуждении тарифа на квадратные метры, а правильнее будет составить годовой бюджет, посчитать недостаточность средств и понять общее увеличение в месяц.
— Нередки случаи, когда жильцы дома сами не берегут свое имущество, после уборки техперсоналом сорят, несвоевременно вносят плату по квитанциям, не выходят на собрания, отказываются принимать в них участие и помогать в проведении поквартирных обходов. Конечно, при низкой активности дома приходят в упадок, вне зависимости от того, какая форма организации ими управляет. Также самих председателей понять можно, они взяли на себя ответственность, а законодательная база их не защищает, только требует. Любое ответственное лицо должно иметь возможность защиты, а от председателей только требования и при этом они несут обязательства по исполнению всех договоров, в этом есть некая несправедливость, — считает Гульвира Абетова.
Очень часто жильцы домов не понимают, из чего и для чего повышается тариф, но при этом отказываются досконально разобраться в этом вопросе.
— В этом тоже есть большая проблема. Сколько собственников способны досконально изучить и понять смету своего дома? Сколько из них читают отчеты? Мы проводили анализ по нескольким чатам, когда шли возмущения о непредоставлении отчетов. Отчеты вывесили, разместили в чате, после не последовало ни одного вопроса. Идет путаница в границах ответственности всех участников, которая прописана в уставе. Типовые уставы в открытых доступах, но есть тенденция, что люди перестают изучать документы и законы. Зная об ответственности других и требуя исполнения, необходимо при этом помнить о своих обязательствах и также их исполнять, — сказала руководитель Центра ОСИ.
В то же время, по словам Гульвиры Абетовой, запущена огромная работа по трансформации всей жилищной сферы и эксплуатации зданий. Это трудоемкий процесс, так как за 30 лет много что утрачено и практически все требует пересмотра.
— Сегодня важна прозрачность, но также необходимо учитывать, что не все собственники умеют составлять смету, провести калькуляцию затрат, понять, из каких деталей и услуг состоит обслуживание, каждодневные задачи уборщицы, инженера, охранника и т.д. Совместно с активистами города, Центром ОСИ, жилищной инспекцией описываем детально все обязательные услуги для дома с существующими требованиями по правилам содержания, чтобы принять в городе минимальный базовый тариф, — сказала Гульвира Абетова.
Так, в скором времени в маслихат города Астаны будет направлен детальный документ, применительный именно к столице, типам здания и их техническим характеристикам.
— Если жильцы захотят увеличить спектр услуг, вносить новые услуги в свой дом, по желанию могут проводить дополнительные собрания и пересматривать свои тарифы. Но базовый минимальный тариф обязан быть, люди должны его понимать, из чего он состоит, и знать, что это минимальный обязательный перечень услуг, который должен получать любой дом для условий жизнеобеспечения и иных требований, — дополнила Гульвира Абетова. — Конечно, это можно было сделать раньше, но в первую очередь необходимо было проанализировать успешный опыт работы ОСИ и убедиться, что дом сам может себя обеспечить. Такие примеры есть, когда собственники восстановили фасады из собственных средств при тарифе 35 тенге, увидели, что есть ОСИ, которые привлекают дополнительные средства через сдачу в аренду помещений, сдачу мусора на вторичное сырье, установку фильтров, терминалов. Конечно, случаев пока не так много, как хотелось, но это уже показатели, на которые необходимо обращать внимание и детально изучать, улучшая нормативно-правовую базу для города.
Мнения столичных горожан по поводу перехода на новые формы управления разнятся. На страницах социальных сетей жители выражают положительный эффект, а где-то, по их словам, собираемая сумма бьет по карману либо имеет место быть бездействие председателя.
Так, одна из жительниц жилого комплекса «Европейский-2» рассказала, что их дом состоит из 260 квартир.
Эксплуатационные расходы составляют 55 тенге за кв. м и 15 тенге идет на накопительный счет.
— В штате два сантехника, электрик, бухгалтер, дворник, технички и председатель. Зарплата председателя 100000 тенге. Все расходы решаем с активом дома. После перехода в ОСИ пришлось все менять в подвале. Собирали приблизительно по 100000 тенге с квартиры. Кроме того, сами занимаемся благоустройством двора. Сейчас выиграли проект по замене детских площадок, на озеленение, установку заборчиков. Все в руках каждого, и не надо обращать внимание на диванных критиков, — сказала жительница жилого комплекса.
По ее словам, в подвалах поменяли все: 24 теплообменника, насосы, трубы. Укрепили плитку на фасадах, провели освещение.
— Дом был в ужасном состоянии после КСК. Сейчас как новый. Также приступили к работам по пожарной безопасности, а это около 5 млн тенге. Придется деньги брать с накопительных, — сказала жительница.
После создания ОСИ многие горожане увидели и узнали, куда идут их вложенные финансовые средства.
— Считаю наш ОСИ в жилом комплексе «Виктория» по проспекту Момышулы, 2 показательным. С приходом нового председателя Ануарбека Казина дом просто расцвел. Ремонт в подъездах, как в отличных жилых комплексах бизнес-класса, — сказала Яна ВАСИЛЕВСКАЯ.
В доме появился консьерж, благоустроили территорию, дворовые площадки, произвели замену коммуникаций.
— Цены на квартиры в нашем комплексе выросли в разы, к тому же площади квартир большие, потолки высокие. Все неполадки оперативно устраняются. Нам бы только помощь акимата в реконструкции фасада дома, и все будет вообще замечательно, — сказала она.
По словам еще одной астанчанки, их председатель ОСИ на должности уже десять месяцев и за это время хорошо наладил работу.
— Многое зависит от совета дома, если с их стороны есть контроль и помощь, то будет все четко. А если только указки, то будет непонятно, что творится. Есть некоторые недовольные жильцы у нас, но даже если золотом все покрыть, будут недовольны. В целом ощутимые изменения, — сказала она.
К слову, в марте 2023 года Главой государства подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Если в 2020 году вводились две формы управления многоквартирными домами — ОСИ (объединение собственников имущества) и простое товарищество, где количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает 30, то на сегодняшний день выяснилось, что они подходят не для всех домов. Поэтому была создана отдельная форма управления объектом кондоминиума — непосредственное совместное управление, которое можно использовать в домах, где количество квартир не превышает 16. При этом собственники квартир, нежилых помещений малоквартирных домов свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума.
Чтобы стало еще проще, не так давно было презентовано мобильное приложение «Управдом», которое предусматривает возможность онлайн-голосования (что очень важно для нормального принятия решений по управлению домом) и регистрацию ОСИ. Если ранее приходилось проходить долгий путь по регистрации, то сейчас стало намного быстрее, можно подать заявку через приложение. До конца года разработчиками планируется охватить 20000 домов по республике.
