Интервью

ОСИ: решаем проблемы дома, где мы живем

В многоквартирных домах столицы активно создаются ОСИ- объединения собственников имущества. Но поскольку дело это новое, возникает немало вопросов. Ответы на многие из них дадут в Центре ОСИ, созданном акиматом города для централизованной консультации.

Грамотное гражданское общество рождается после понимания и получения знаний своей ответственности, считает руководитель Центра ОСИ Гульвира АБЕТОВА. Профессионал своего дела ответила на вопросы нашего корреспондента.

– Давайте разберемся, в чем отличие КСК от ОСИ?
– В первую очередь, расчетные счета открываются на юридическое лицо, зарегистрированное на объекте управления, имеющего регистрационный код адреса (РКА). На один РКА-код здания регистрируется одно юридическое лицо, которое имеет право осуществлять мероприятия по управлению многоквартирным жилым домом и заключать договоры с поставщиками услуг.

Таким образом, достигается главная цель реформы жилищно-коммунального хозяйства, построение прозрачных процедур по движению денежных средств, то есть бюджет конкретного многоквартирного жилого дома. Тем самым для участников становится понятным процесс его содержания и понятно, сколько финансовых средств и закупа материалов распределяется на каждый объект управления в отдельности.
Ранее неоднократные обращения в КСК заканчивались ничем, так как им затруднительно было отделить потребности каждого дома, входящего к ним под управление. Также немаловажный момент на сегодняшний день – бухгалтерия на объектах. Что также доказывает эффект прозрачности по поступлениям в бюджет обязательных налоговых платежей. Для объекта управления появилась его собственная бухгалтерия. В целях сокращения затрат собственники подключают облачные бухгалтерии с затратами около 10000 тенге в месяц. Не нужно покупать отдельное программное обеспечение и обслуживать его вместе с техникой. Разделить бухгалтерию при КСК практически невозможно. По ранее направленным обращениям осуществить мероприятия по прозрачному ведению финансовых платежей было воспринято со стороны КСК негативно. Собственники же, в свою очередь, также возмущались тому факту, который не совпадал с декларациями со стороны КСК. Собственники квартир жаловались: «Мы все кооператив собственников, это все общее», но бухгалтерия при этом была их личная и – самое недопустимое – велась на сторонних компьютерах приходящих бухгалтеров, которые фактически закрывали отчетности.

В связи с данными обстоятельствами образовывались неравные условия для участников. Одинаковые тарифы собственникам имущества приносили неодинаковое качество услуг, а также большая часть оставалась без внимания в связи с отсутствием качественного учета. Собственники не могли верить на слово о необходимости вкладывать средства в инженерные системы, потому что раскрытия информации не было. Износ инженерных систем дома и оборудования очень высокий, люди о масштабе проблем узнают только после образования ОСИ.

– Какие основные плюсы проводимой реформы ЖКХ?
– Самая существенная польза в том, что об управлении жилыми домами стали говорить на качественно другом уровне. Так или иначе статус понятия «управляющий жилым домом» приобрел новый взгляд. Тем не менее быть специалистом в сфере ЖКХ все еще остается не самой престижной ролью. Большинство понимает, что внутри каждого жилого дома существует множество взглядов и зачастую конфликт интересов сопровождается эмоциональными высказываниями. Специалист в сфере жилищных отношений – это работа для закаленных, впрочем, как и любая другая профессия, где работаешь с большим количеством людей.
Несколько десятилетий собственники имущества не сильно задумывались о мероприятиях по управлению домом. Дополнительно сказывается большой поток миграции внутри страны, особенно в городах республиканского значения. Часто отношение к многоквартирным домам потребительское. Так как пока горожане не приобрели свое имущество, они к нему относятся как к временному жилью. В некоторых случаях собственники проживают за пределами страны либо в других городах и им удаленно достаточно сложно уделять большое внимание дому, для них помещение является средством дополнительного дохода. Скорее всего, владельцы не погружаются в процессы управления домом досконально, осуществляя лишь оплату по услугам. В целом, если от помещения стабильно и своевременно поступают платежи без просрочек, это также большая польза для дома. Своевременные поступления на счета ОСИ для нужд дома – одна из острых проблем. Большинство смет в доме рассчитывается впритык, соответственно, если несколько квартир не платят, значит, образовывается кассовый разрыв. Закрывать кассовый разрыв за счет других собственников нельзя, так как это сказывается на качестве услуг. Субъекты сервисной деятельности из-за систематического неполучения финансовых средств за оказанные услуги вынуждены будут экономить на материалах либо на периодичности оказания услуг.

Подведем итог: хорошо, что реформа случилась, так как мы все задумались о необходимости содержать дом не как свою отдельно взятую квартиру или нежилое помещение, а так, чтобы качество пользования ресурсами, поступающими в эти помещения, были на должном уровне предоставлены для комфортного проживания в них.

– Большинство жильцов домов, которые уже перешли на ОСИ, жалуются на то, что новые управленцы сначала обещали не поднимать тарифы, но стоило перейти на ОСИ, как тут же их подняли. Будут ли предусмотрены какие-то лимиты по эксплуатационным сборам?
– Начнем с того, что ОСИ – это действительно инструмент по решению проблемных вопросов дома. И в большинстве случаев он создается собственниками. Здесь нельзя ставить на одну чашу весов КСК/ТОО, а на другую – ОСИ.

Есть Закон «О жилищных отношениях», есть нормативно-правовые акты к закону, которые описывают, как совершить те или иные действия. Абсолютно за все действия при управлении многоквартирным жилым комплексом один закон не может отвечать, существуют кодексы (Предпринимательский и Гражданский), нормативно-правовые акты, иные законы, на которые собственники имеют право ссылаться при осуществлении действий. Депутаты часто употребляют такое мнение, что Закон РК «О жилищных отношениях» должен быть гибким, возможно, в некоторых вопросах это допустимо, но в части, где есть интересы разных сторон, закон, на мой взгляд, должен нести и включать в себя нормы прямого действия. Двойные трактовки допускают раскол среди общества, усложняя работу на местах всем. Излишняя гибкость способствует тому, чтобы всех спорящих отправлять в суды и не принимать сторону ни одного из участников. Поэтому по тарифам все предельно ясно и просто. Есть дом, оценка его состояния, предложения со стороны рынка – это как закуп расходного материала, так и оплата за услуги сервисных работников. Услуги могут быть длительного характера, могут быть разового, у всего есть рыночная стоимость, которая никак не зависит от того, кто услугу либо товар закупает – ОСИ или ТОО, цена для всех будет одна. Изношенные сети и инженерное оборудование – значит, требуются средства. Новое состояние – значит, только обслуживание, закуп расходных материалов и соответствие специалистов, которые с этим оборудованием будут работать. Сам по себе переход на ОСИ к удорожанию не приводит. Все зависит от того, сколько услуг, их периодичность, расходные материалы, сопровождение юридического лица и иные виды деятельности собственники желают видеть на объекте. В ходе эксплуатации выясняется и уже после приемки объекта, что на крыше нет рубероида, пожарные шкафы пустые, подвалы затоплены. Собственникам в этом ключе нужно честно посмотреть на объект и все посчитать. Минимальная заработная плата и месячный расчетный показатель выросли давно, то, что КСК где-то оказывает услуги по 15-20 тенге, возможно, это и так, но, скорее всего, там, кроме содержания аварийной службы и технички, ничего нет. Все остальное люди приобретают за целевые средства, как обычно это происходит, наличными и бесконтрольно, при этом одни платят, другие пользуются.

Там, где ОСИ, такой подход исчезает, и при правильной организации жить за счет других сложно, конечно, это будет вызывать возмущения. Возмущения в жилищных отношениях – это нормально и естественно, ненормально, когда возмущающийся, кроме слов, дальше ничего не делает. Тариф поднимает не председатель ОСИ, а собственники. С приходом реформы большинство жителей столицы уже знакомо с процессами сбора подписей, можно онлайн или на бумажном носителе собирать голоса.

– В ОСИ, кроме текущих расходов, придется платить за капитальный ремонт каждый месяц, опять же – качество домов все знаем. Каким образом мы сможем избежать повышения тарифов?
– Капитальный ремонт и накопления на капитальный ремонт никак не связаны с текущими работами и потребностями. Есть содержание и текущие виды работ, капитальные затраты – их приравнивать нельзя. Например, квартира, которая после евроремонта. Какой бы в ней ремонт дорогой не был, его нужно поддерживать и квартиру содержать в чистоте. По мере пользования в квартире после любого ремонта что-то отслаивается, трескается, отклеивается, углы на плинтусах сбиваются, загрязняются полы, забиваются сеточки в смесителях, краны ломаются и требует это все текущей замены и ухода.

Но, например, по прошествии 3-5 лет наступает момент, когда нужно заменить все. Это и есть новый ремонт, с новым дизайном, заменой мебели и ламината. Это нормально, также нормально это должно восприниматься и в разрезе всего дома. Мы домом пользуемся сразу, и при заселении наши рабочие перевозят стройматериалы в лифтах, сбивают мебелью доводчики и двери с откосами, сорят на площадках и покрытия на детских площадках рассыхаются по мере использования. Это нормально в рамках эксплуатации на ежедневную поддержку затрачивать и оплачивать тариф.

Также возможно копить средства на отдельном счете. Средства с отдельного счета снимаются по решению собрания, каждый день их использовать нельзя. Опять же, в ОСИ данный счет защищен, так как на объекте одна форма управления и счет привязан к зданию. До ОСИ накопительные счета были открыты для «галочки» и отчетности, отчисления на них проводили редко, в единичных случаях накопления были растрачены по назначению.

– Как быть жильцам домов, в которых уже существует управляющая компания от застройщика?
– Считаю, в первую очередь, надо разобраться в понятиях. Управляющих компаний от застройщика нет. У застройщика есть отделы гарантийного обслуживания и есть сервис, с которым они имеют право заключить договор по обслуживанию объекта в период мероприятий по вводу в эксплуатацию жилых зданий, передачи ключей, пока собственники проводят ремонт в своих помещениях, скапливая на территории большое количество строительного мусора после ремонта квартир и нежилых помещений.

Раньше застройщикам было удобно передать все хозяйственные вопросы по сданному объекту одному ответственному и пойти строить новые объекты. Сейчас по новым домам ситуация усложнилась двумя моментами. Первое – назначить по желанию орган управления застройщик уже не может, но без органа управления ему затруднительно заключить договоры с субъектами сервисных организаций. Без договоров на сервис становится сложно обеспечивать объект и содержать его, отвечая санитарным нормам и другим видам услуг по обслуживанию уже введенного в эксплуатацию здания. Поскольку это не основной вид деятельности строителя, он вынужден обращаться на рынок и искать поставщиков услуг по тем ценам, которые ему предложат, и обеспечить ими собственников имущества. Конечно, при такой длинной цепочке происходит удорожание, ведь каждый закладывает затраты. Рынок дает строителям свои цены либо на новом объекте создают ОСИ, и уже они заключают договоры с сервисом. И вот здесь происходит тупик, поскольку объект введен и собственники приняли помещения для осуществления ремонта и проживания, нужно установить тариф. Сервис без тарифа не приходит на объекты. Какой тариф на доме, это первое, что просит сервисная компания. Поэтому управляющая компания – постоянный вид деятельности, далее заключает договоры с субъектами сервиса. А ОСИ может само начать управлять домом и напрямую заключить договоры с субъектами сервиса, здесь уже на усмотрение и вынесение вопроса собственникам имущества. Если их устраивает работа, то ограничений нет вне зависимости от года ввода в эксплуатацию здания.

– В Законе РК «О жилищных отношениях» нет требования о том, что председатель ОСИ избирается только из числа собственников квартир, тогда как в типовом уставе ОСИ данное требование встречается.
– Прямого требования в законе действительно нет и не было. Возможно, появится в последующем, здесь уже к рассмотрению рабочей группы по поправкам к Закону РК «О жилищных отношениях». Требования по закону есть к совету дома и ревизионной комиссии, они обязаны быть – собственники имущества. По председателю требование есть в нормативно-правовом акте «Типовой устав», утвержденном приказом министра. Но, опять же, в Казахстане не запрещается юридическим лицам вносить изменения в устав предприятия в пунктах, и данные изменения не должны противоречить действующему законодательству. Затем изменения выносятся на согласование общему собранию собственников квартир и нежилых помещений.

Фото из архива Султана СЕИТОВА

Статьи по Теме

Back to top button