7 января 2020 года вступили в силу изменения в Закон РК «О жилищных отношениях», которые подразумевают создание объединений собственников имущества (ОСИ) или простых товариществ (ПТ) для управления объектом кондоминиума (с возможностью найма управляющей компании или управляющего менеджера).
Руководитель отдела инспекции по району «Алматы» ГУ «Управление жилья и жилищной инспекции Рустем АБДРАШЕВ рассказал журналисту «Вечерней Астаны» о частых вопросах, с которыми обращаются астанчане.
— Самый задаваемый вопрос: можно ли избрать председателем ОСИ не собственника квартиры или помещения? — говорит Рустем Абдрашев. — Так вот, председателем ОСИ может быть только собственник квартиры или нежилого помещения дома. Это закреплено пунктом 17 типового устава ОСИ, который утвержден приказом министра индустрии, инфраструктурного развития от 15 апреля 2020 года №205. По сути, это один из ключевых моментов нововведений в жилищном законодательстве.
По словам сотрудника управления, их постоянно спрашивают о том, какие документы нужны для создания и регистрации ОСИ.
— В регистрирующий орган — Департамент юстиции города Нур-Султана нужно сдать четыре документа: типовой устав ОСИ, протокол собрания о создании ОСИ, оплатить госпошлину — 1 МРП, заявление по установленной форме, — рассказал он. — Здесь нужно обратить внимание на то, что одним и самых трудоемких документов является протокол собрания. Большой акцент делается на то, чтобы люди составляли его в соответствии с утвержденными типовыми формами, которые закреплены Правилами принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума. Правила закреплены приказом министра индустрии и инфраструктурного развития от 30 марта 2020 года за №163.
Сотрудники Управления жилья и жилищной инспекции консультируют астанчан при создании ОСИ или ПТ как по телефонам, так и по адресу: пр. Республики, 32.
● по району «Алматы» — Абдрашев Рустем Кайратович, 8-775-512-52-52;
● по району «Байқоңыр», Тамшыбай Бекзат Сағатұлы, 8-775-526-33-41;
● по району «Есіл», Киябаев Ернар Касымович, 8-701-509-02-97;
● по району «Сарыарқа», Көшкінбай Еркебұлан Маратұлы, 8-702-609-60-60.
Следующий часто задаваемый вопрос: как проводить собрания жильцов, если в городе действуют карантинные ограничения, есть запрет на проведение такого рода мероприятий во избежание скопления людей?
— Допускается проведение собраний с помощью платформы Zoom, — рассказал Рустем Абдрашев. — Данная платформа вполне подходит для того, чтобы жильцы дома могли обсудить все насущные вопросы, касающиеся ОСИ. В дальнейшем после обсуждения нужно составить протокол и собрать подписи. Нередко у горожан возникает вопрос о том, что, согласно закону о жилищных отношениях, для этого предусматривается объект информатизации в сфере ЖКХ. Хочу сказать, что да, такая норма закреплена. Предусмотрен объект информатизации для проведения собраний, голосований. Однако пока он не создан, но находится на стадии создания.
Уполномоченным органом в этом плане является Комитет по делам строительства ЖКХ и Казцентр ЖКХ. Они и ведут в данное время работу по созданию такого объекта информатизации.
Сотрудник Управления жилья и жилищной инспекции рассказал еще об одной распространенной проблеме при создании ОСИ или ПТ — как произвести прием дома после создания ОСИ от предыдущего органа управления, к примеру, КСК?
— Существуют Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, которые утверждены, обновлены приказом министра индустрии и инфраструктурного развития от 14 апреля 2020 года за №202, — рассказал он. — В этом году они были дополнены главой 2.1, которые регламентируют порядок приема-передачи дома от прежнего органа управления ОСИ. Предусмотрена типовая форма акта приема-передачи дома, где отражается перечень необходимой технической, бухгалтерской и прочей документации, которая связана с управлением и содержанием дома. Прием-передача осуществляются в соответствии с этими правилами. Часто возникает вопрос: что делать, если прежний орган управления не передает документы по разным причинам? Мы рекомендуем обращаться в суд с исковым заявлением о понуждении к принудительной передаче дома, так как в отношении таких недобросовестных органов управления отсутствуют какие-либо закрепленные законом меры реагирования. То есть, по сути, ответственности по закону у них нет.
Еще один частый вопрос горожан: как после создания ОСИ вести работу по управлению и содержанию дома? Раньше при КСК, ТОО, ИП эти органы управления содержали в штате весь технический персонал — сантехников, дворников, уборщиков. Сейчас закон подразумевает, что ОСИ или ПТ создается только для управления объектом кондоминиума. То есть техническое содержание дома орган управления не осуществляет. И для этих целей орган управления заключает договоры с субъектами сервисной деятельности на каждый вид услуг отдельно. Отдельно на клининг, отдельно на дезинсекцию, дератизацию, отдельно на содержание инженерных сетей. Данные нормы закреплены Правилами содержания объекта кондоминиума.
Рустем Абдрашев также посчитал необходимым напомнить, что для создания одной из указанных форм управления объектом кондоминиума жителям необходимо организовать собрание и учесть мнение более 50% собственников квартир и помещений с составлением соответствующего протокола.
При этом в случае образования ОСИ данная форма управления объектом кондоминиума требует регистрации в органах юстиции в установленном порядке. В случае создания ПТ документы о создании (договор) необходимо направить лишь в Управление жилья и жилищной инспекции для включения в реестр.
Обе формы управления будут работать по принципу «один дом — одно объединение — один счет», что в свою очередь позволит осуществлять контроль за ходом деятельности по обслуживанию дома самими жителями и прозрачности расходования денежных средств.
Исполнительным органом при ОСИ является председатель, при ПТ — доверенное лицо, избранное из собственников квартир и помещений.
Координацию деятельности ОСИ/ПТ, мониторинг расходования денег осуществляет совет дома, состав которого формируется исключительно из собственников квартир и помещений.
Для контроля за деятельностью по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума жители избирают из числа собственников квартир и помещений ревизора или ревизионную комиссию.
Таким образом, в управлении объектом кондоминиума будут задействованы только жители, заинтересованные в добросовестном содержании дома и сохранении общего имущества.
Для проведения технического обслуживания общего имущества дома будут привлекаться субъекты сервисной деятельности, работа которых будет приниматься и оплачиваться заказчиком (ОСИ/ПТ) согласно соответствующим актам выполненных работ, в отличие от прежних КСК, где заказчиком и исполнителем являлось одно юридическое лицо, что также приводило к непрозрачности расходования средств и некачественному выполнению работ.
— В целом принятый закон позволяет объединить всех жильцов одного дома как членов одного объединения с общим интересом — сохранить и улучшить свой дом, выбирать и контролировать деятельность правления и целевое использование денежных средств, — подытожил Рустем Абдрашев.
