После вступления в действие 7 января 2020 года закона по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в течение года жильцы многоквартирных домов обязаны создать советы домов, выбрать форму управления объектом кондоминиума. КСК, ПК должны ликвидироваться до июля 2022 года.
Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», корректировки Закона «О жилищных отношениях» вступили в силу в начале января, а соответствующие подзаконные акты должны подготовить до марта.
По мнению ряда экспертов, эти долгожданные документы послужат началом нового этапа развития ЖКХ, особенно жилищно-коммунальных отношений. До июля 2022 года такие формы управления объектами кондоминиумов, как КСК, ПК (потребительский кооператив), должны ликвидироваться. Каждый отдельный дом должен иметь свой орган управления, текущий и накопительный счета. Основной посыл документа заключается в том, чтобы максимально привлечь жильцов к заботе о доме.
Совет дома
Начиная с 7 января в течение года жильцы каждого многоквартирного жилого дома (МЖД) обязаны провести общее собрание вместе с владельцами нежилых помещений для избрания совета дома и выбора формы управления объектом кондоминиума — ОСИ (объединение собственников имущества) или простое товарищество (ПТ).
Совет дома состоит не менее чем из трех жильцов, причем собственников как жилых, так и нежилых помещений. Предполагается, что совету дома делегируются все или частично полномочия по:
— выбору формы управления объектом кондоминиума;
— выбору управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, заключению с ними на год договора об оказании услуг по управлению;
— координации деятельности ОСИ, ПТ и управляющей компании или управляющего, рассмотрению ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
— рассмотрению проектов сметы расходов и годового отчета по управлению и содержанию общего имущества с последующим представлением их на утверждение собранию;
— организации проведения собраний, письменных опросов, оформлению протоколов собраний и листов голосования;
— мониторингу предоставления коммунальных услуг, исполнению условий договоров с субъектами сервисной деятельности;
— мониторингу расходования денег на текущем и сберегательном счетах.
Совет дома избирается сроком на три года, но по решению жильцов или другим причинам может переизбираться. Причем член совета дома не может быть председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, а также членом ревизионной комиссии.
Совет дома принимает решение о проведении собраний не менее чем за 10 дней. Сообщение о дате и времени проведения собрания может быть в любом виде: на бумаге, в электронном виде, устное, по телефону. Собрание считается действительным, если в нем принимает участие более половины всех собственников.
В течение года жильцы каждого многоквартирного жилого дома (МЖД) обязаны на общем собрании:
• выбрать Совет дома;
• выбрать форму управления объектом кондоминиума — ОСИ или ПТ (объединение собственников имущества или простое товарищество).
Количество голосов зависит от количества собственности — жилой или нежилой. К примеру, владелец имеет одно жилое и два нежилых помещения, значит, он обладает тремя голосами. Решение по финансовым вопросам принимается, если за него проголосует более двух третей всех собственников. По остальным вопросам достаточно простого большинства от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. В протоколе собрания при этом указывается список проголосовавших собственников с указанием фамилий и номеров квартир или нежилых помещений. Важно, что этим законом протокол собрания признается в качестве доказательства на суде.
ОСИ или ПТ
После выбора совета дома надо определиться с формой управления. На сегодня выбор один из двух. Или это ОСИ — объединение собственников имущества, которое является юридическим лицом, но не коммерческим субъектом. Председатель объединения избирается на один год и за это время может без доверенности представлять ОСИ во всех судах, государственных органах и организациях.
Государственная регистрация ОСИ осуществляется органами юстиции в порядке, определенном законодательством РК о госрегистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств.
Для этого в органы юстиции предоставляются:
— заявление по установленной форме;
— протокол собрания;
— устав объединения собственников имущества;
— квитанция или иной документ об уплате в бюджет регистрационного сбора.
При этом председатель объединения наделен массой обязанностей. Он обязан беречь все документы, в том числе переданные предыдущими управленцами из КСК, ТОО, ПК и прочими, также он хранит ключи, коды доступа, технические средства и оборудование. Председатель регистрирует ОСИ в органах юстиции, заключает договоры на управление с владельцами всех помещений, подписывает договоры с субъектами сервисной деятельности, с естественными монополистами, открывает текущий и сберегательные счета, следит за уплатой жильцами всех платежей.
В уставе ОСИ должны отражаться в том числе компетенция органов управления, права и обязанности собственников квартир, нежилых помещений и иное, не противоречащее законодательству РК.
Повезет тем МЖД, где быстро найдутся люди, которые смогут массу времени уделять вопросам жизнедеятельности дома, проверять сметы, разбираться в бухгалтерии. А вот в старых домах, с количеством квартир до 60-70, где жильцы или в большинстве своем неактивны, или в силу возраста недостаточно мобильны, могут возникнуть проблемы.
Тогда возможен другой вариант. Вместо ОСИ создается простое товарищество. Это не юридическое лицо, его не надо регистрировать в органах юстиции. На общем собрании владельцев жилой и нежилой недвижимости выбирается доверенное лицо. Но поскольку на него возлагаются практически те же функции и обязанности, что на председателя ОСИ, все члены МЖД должны написать ему доверенности на соответствующие действия.
Если же председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ не хочет или не может плотно заниматься управлением МЖД, то можно нанять управляющего или управляющую компанию. Они должны иметь соответствующий сертификат, лицензию или аттестат, пройти курсы обучения. При этом управляющие компании могут работать сразу с несколькими домами. После того как жильцы разберутся с управлением, нужно нанимать сервисную компанию для содержания и обслуживания дома.
И тут всплывает перед глазами образ не лучших примеров КСК и прочих органов управления объектами кондоминиумов. Скорее всего, «на сцену» выйдут председатели КСК и их коллеги из ТОО, ПК и других, закаленные в судах, поднаторевшие в словесных баталиях с жильцами. Сами КСК и им подобные структуры могут перепрофилироваться на оказание сервисных услуг.
Полтора года — переходный период
Основной лейтмотив закона — уйти от старых форм управления кондоминиумами и перейти к управлению одним домом. Для этого документом предусматривается, что действующие и просто зарегистрированные КСК, ПК в течение года обязаны передать избранным
Если председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ не хочет или не может заниматься управлением МЖД, то нанимается управляющий или управляющая компания. Они должны иметь соответствующий сертификат, лицензию или аттестат, пройти курсы обучения. При этом управляющие компании могут работать сразу с несколькими домами.
советам МЖД все документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией дома, общего имущества объекта кондоминиума, а затем ликвидироваться. Если им этого делать не захочется, жилищная инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации. Но, впрочем, КСК, ПК могут продолжать существование в виде сервисных компаний до 1 июля 2022 года.
Ольга ФЛИНК
