Казахстанцы в ближайшее время обязаны выбрать новую форму управления объектом кондоминиума — ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество). К такому виду управления собственники квартир должны перейти до 7 января 2021 года. По данным Управления жилищной инспекции, в столице уже 82 зарегистрированных ОСИ. Однако собственники приходят к необходимости управления своими домами, находясь на разных стадиях понимания того, как работает закон, нормативные акты. Поэтому мы решили опубликовать ответы на вопросы наших читателей.
Отвечает заместитель руководителя Департамента регионального развития и методологии АО «Казцентр ЖКХ» Маргулан АБДЫКАРИМОВ.
— Как создать инициативную группу? Сколько человек в ней должно быть?
— Как известно, собрание собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома (далее — собрание) — это высший орган управления объектом кондоминиума, обеспечивающий коллективное обсуждение и принятие решений собственниками квартир, нежилых помещений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, путем голосования.
Собрание созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества по требованию ревизионной комиссии, по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений или по инициативе жилищной инспекции.
Инициативная группа должна состоять из жильцов МЖД (многоквартивного жилого дома) в количестве не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений. Например, если дом 100-квартирный, то инициативная группа должна состоять из не менее десяти собственников.
Существует утвержденная форма уведомления о проведении собрания инициативной группой, где все члены этой группы подписываются с указанием Ф.И.О. и номера квартиры.
— Какие моменты важно учесть при проведении собрания инициативной группы?
— Все собственники квартир, нежилых помещений извещаются советом дома, инициативной группой о дате проведения собрания не менее чем за десять календарных дней. Уведомление происходит индивидуально, посредством электронной почты или сотовой связи и путем размещения объявления в общедоступных местах.
При проведении собрания самое важное — закрепить наличие кворума для принятия решений. Например, если дом 100-квартирный, то в собрании должно участвовать более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, то есть 51.
Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании. И на нашем примере за решение должно проголосовать большинство, то есть 26 и более жильцов.
Необходимо отметить, что приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 163 утверждены Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания. В этом нормативно-правовом акте даны все формы протоколов, листов регистрации, листов письменного опроса и других необходимых форм. Приказ находится в свободном доступе и его можно найти в любом сборнике законов.
Важно знать, что принятые собранием решения, оформленные протоколом, являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде, иных государственных органах и организациях как волеизъявление собственников квартир, нежилых помещений, а также служат основанием для расчета жилищной помощи.
Для финансовых вопросов собрание принимает решение при наличии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
— Как установить личность собственников имущества?
— Председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества осуществляет функции по формированию списка собственников квартир, нежилых помещений и заключение с ними договоров об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.
Списки собственников можно запросить у старого органа управления. Кроме того, данные по собственникам можно запросить, оформив соответствующий адвокатский запрос в органы регистрации.
В соответствии с Законом Республики Казахстан от 5 июля 2018 года «Об адвокатской деятельности и юридической помощи» государственные органы, органы местного самоуправления и юридические лица обязаны в течение десяти рабочих дней дать письменный ответ на запрос адвоката, связанный с оказанием им юридической помощи.
В предоставлении адвокату запрошенных сведений может быть отказано в случае, если информация отнесена к информации с ограниченным доступом.
— Участвует ли каким-то образом акимат в изменении формы управления кондоминиумом?
— В соответствии с Законом Республики Казахстан от 26 декабря 2019 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» местные исполнительные органы обязаны в течение одного года со дня введения в действие настоящего закона обеспечить:
— государственную регистрацию многоквартирных жилых домов как первичных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
— включение в состав объекта кондоминиума земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания объекта кондоминиума, а также по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома придомового земельного участка многоквартирного жилого дома для ранее зарегистрированного объекта кондоминиума;
— проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
Необходимо отметить, что жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет следующие функции государственного контроля за:
1) соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов;
2) соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому;
3) наличием в многоквартирных жилых домах (жилых зданиях) общедомовых приборов учета тепло-, энерго-, газо- и водоресурсов;
4) техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства;
5) осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации;
6) выполнением принятых решений и предписаний по устранению выявленных нарушений;
7) проведением конкурса на определение проектной организации и изготовление проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума за счет средств местного бюджета;
8) качеством работ, выполненных по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
9) соблюдением требований безопасной эксплуатации бытовых баллонов и объектов систем газоснабжения бытовых и коммунально-бытовых потребителей в пределах границ населенного пункта.
Также задачами жилищной инспекции на объектах социальной инфраструктуры в пределах границ населенных пунктов являются:
— государственный контроль в сферах управления жилищным фондом, газа и газоснабжения;
— государственный надзор в области промышленной безопасности за соблюдением требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств.
