В столице организованы мероприятия по инвентаризации жилищного фонда, в частности многоквартирных домов. Описывается состояние домов, систем жизнеобеспечения и общего имущества. На основе этого формируются сведения в информационные системы по жилищно-коммунальному хозяйству. Кроме того, благодаря инвентаризации жильцы смогут следить за расходами на обслуживание дома. Подробно об этом в интервью газете рассказала заместитель директора ТОО «Өркен қала» Гульвира АБЕТОВА.
– Гульвира Сериковна, когда законодательно внедрили требование по сдаче отчетов о состоянии многоквартирных домов?
– Согласно Правилам по управлению и содержанию объектов кондоминиума, с 2020 года руководители управляющих компаний, КСК и ОСИ многоквартирных жилых домов ежегодно должны предоставлять местным исполнительным органам данные в соответствии с актом осмотра объекта и инвентарного перечня к нему. Там указываются год постройки, материалы, из которых построен дом, оценка технического состояния фасада, крыши, подъездов и других частей, коммунальных систем, лифтов, наличие общедомовых приборов учета и другие важные сведения. Акт обследования дома и инвентарный перечень к нему составляют руководитель управляющей компании, КСК или ОСИ либо собственники при совместном управлении. Подписывают их члены совета дома, после чего документы направляются жилищным инспекторам.
Кроме того, с прошлого года предоставление акта осмотра и инвентарного перечня к нему предусмотрено в проверочных листах жилищных инспекций, сведения которых должны обновляться ежегодно. В столице ответственным за сбор этих данных является ТОО «Өркен қала», подведомственное Управлению жилья и жилищной инспекции.
Если управляющие компании, КСК, ОСИ своевременно не предоставляют сведения о состоянии домов, специалисты по сбору данных и инвентаризации запрашивают информацию, а также могут выехать на место для проведения опроса.
– Оказывается ли содействие исполнителям?
– На сегодня проведена большая работа по исполнению этих требований. Центральные и местные государственные органы на постоянной основе разъясняют порядок проведения инвентаризации и сдачи отчетности по ней.
В целях информирования руководителей управляющих компаний, КСК и ОСИ с начала года в столичном Центре жилья проводились встречи, в том числе в формате мастер-класса по заполнению утвержденных форм осмотра многоквартирных домов.
Ведется работа по обучению контролеров по сбору сведений и специалистов отдела инвентаризации, которые собирают данные. Руководителей управляющих компаний, КСК и ОСИ мы консультируем по телефону и в мессенджере WhatsApp, помогаем с заполнением.
Также, понимая, что для новичков в сфере управления домами это направление деятельности незнакомое и по объективным причинам данные о домах могут быть утеряны, после получения имеющейся информации наши специалисты на своем уровне отрабатывают и направляют запросы о восстановлении сведений, когда это возможно.
В целом данных в акте осмотра и инвентарном перечне немного. По сути, руководители объектов должны описать состояние дома и оборудования – качественные и количественные характеристики. Они управляют общим имуществом дома ежедневно. По тем пунктам, где технических знаний у председателей не хватает, заполнять формы помогают специалисты сервиса, которые обслуживают дом.
– Сколько домов столицы уже прошли инвентаризацию?
– На сегодняшний день более 100 объектов прошли полную либо частичную инвентаризацию. По каким-то из них руководители управляющих компаний, КСК и ОСИ самостоятельно предоставили исчерпывающую информацию, по другим наши специалисты консультировали их по заполнению необходимых форм удаленно, а по третьим непосредственно выезжали на место и помогали организовать осмотр.
– Выявляются ли какие-либо нарушения в процессе осмотра домов?
– В процессе инвентаризации на поверхность выходят нарушения требований технической эксплуатации и содержания зданий. К примеру, были обнаружены факты использования помещений общего имущества не по назначению. Вопиющий случай – в электрощитовой дома принимают пищу и сушат вещи, хотя туда могут иметь доступ только электрики со специальным разрешением, так как это объект повышенного риска.
Был факт хранения предметов быта в тепловых пунктах.
В одном из домов района «Алматы» председатель только при описи общего имущества выявил самозахват – незаконно используемую площадь дома. Где-то обнаруживаются самовольные подключения либо установка оборудования без согласия собственников.
Фиксируются факты отсутствия противопожарных систем либо система есть, но она в нерабочем состоянии.
К сожалению, мало зданий в городе имеют энергетические паспорта объектов. Часто сами председатели при детальном описании обнаруживают отсутствие резервного оборудования, хотя помнят, что визуально при приемке объекта оно стояло. Обнаруживаются подмены оборудования либо нехватка или его несоответствие нагрузкам.
Конечно, такая детализация по всем объектам требует времени, но важно начинать сейчас и продолжать к этому идти. Объекты кондоминиума должны быть на контроле и постоянном учете, так как это в первую очередь связано с безопасностью, удовлетворенностью жильцов санитарным состоянием и работой систем жизнеобеспечения домов.
– Насколько руководители объектов охотно сотрудничают с вами при посещении домов?
– Доступ на территорию общего имущества – кровлю, к инженерным системам и иным местам объектов есть только у собственников и их представителей либо сервисных организаций, которые обслуживают дом. Наши специалисты могут помочь в проведении непосредственного осмотра объекта только при обеспечении им допуска собственниками. Основная сложность заключается в том, что есть собственники либо их представители, отказывающие в допуске или предоставлении информации, иногда и в том, и в другом. Бывают категорические отказы в передаче сведений о состоянии дома и инвентарного перечня.
Скорее всего, это связано с тем, что в домах не ведутся журналы, ведомости, то есть управление и техническая эксплуатация происходят в авральном режиме без планирования. На самом деле правильное планирование важно при эксплуатации любого здания.
Многие руководители объектов ссылаются на то, что им дома не передавались должным образом. Но эта отговорка неуместна, так как дом принят управляющей компанией, КСК либо ОСИ в обслуживание, они ведут сбор средств.
Часто управляющие организации забывают ставить на баланс основные средства и правильно распределять расходы на текущие затраты, но, тем не менее, списание средств собственников происходит ежемесячно. И когда жильцы требуют отчитаться, на что конкретно потрачены деньги дома, руководители сталкиваются с трудностями в предоставлении детализированного ответа, так как сам объект, на который происходит сбор денег, не описан.
– Как инвентаризация повышает прозрачность финансового содержания дома?
– В соответствии с действующим законодательством руководители управляющих компаний, КСК или ОСИ должны составлять годовые сметы расходов на управление объектом и содержание общего имущества, парковочных мест, кладовок дома именно на основании инвентарного перечня и акта осмотра объекта. Есть утвержденная методика расчета сметы. Опираясь на эти сведения и определяется ежемесячный тариф за сервисное обслуживание.
Также на основании всех документов перед собственниками должны ежемесячно отчитываться.
Требование по составлению и утверждению смет ежегодное, по акту и инвентарному перечню также, потому что данные о доме меняются. Проходят замены, ремонты, кто-то проводит перепланировку либо что-то ветшает, и это нужно своевременно устранять.
Сведения и их учет важны для недопущения роста аварийного жилья. Если не следить за состоянием дома постоянно, а только от аварии до аварии, мы рискуем оказаться в ситуации, когда всем помощь по запланированной реновации не оказать. Либо люди, которые остро нуждаются в переселении, будут вынуждены ждать еще дольше.
Поэтому за объектами кондоминиумов, даже теми, которые введены в эксплуатацию сравнительно недавно, необходимо строго следить всем ответственным.
Жильцы могут думать, что если объект новый, значит, там менять нечего. Это абсолютно неверное суждение, так как износ здания начинается сразу после ввода в эксплуатацию.
Поэтому председатели ОСИ/КСК либо управляющий должны вести учет, и те сведения, которые предусмотрены жилищным законодательством, необходимо передавать государственным органам либо подведомственным структурам в установленные сроки. В том числе сведения о подготовке дома к отопительному сезону – ведется учет, контроль, оформляются акты и паспорта готовности.
Кроме того, приняты государственные программы и Концепция развития ЖКХ на 2023-2029 годы, есть целевые показатели, чтобы правильно планировать реализацию и своевременное обновление инженерных систем, фасадов зданий, кровли, сохранять единый архитектурный облик. Важно всем участникам создавать комфортную среду в рамках границ ответственности и своевременно проводить необходимую работу.
– В некоторых домах есть проблема отсутствия важнейших документов, к примеру, паспортов на лифты. Как быть с этим?
– Пассажирские лифты в домах – это острая тема по двум факторам: безопасность и комфорт. Все, что связано с жизнью человека, должно быть на особом контроле. К ним же можно отнести и противопожарные системы.
Действительно, есть проблемы с наличием паспортов на лифты. В соответствии с актом приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума все должно храниться у председателя или управляющего. На деле паспорта на лифты могут находиться либо у компании, обслуживающей их, либо у строительной компании, которая в свое время не отдала их при передаче дома.
Так же и с проектом по противопожарной безопасности, наличие которого обязательно.
В таких случаях всегда необходимо смотреть на действия организации, управляющей домом: что было сделано? Ей не передали документы или она не запрашивала их в должной степени, включая судебный порядок? Ответственность в любом случае будет на обеих сторонах, так как составляется акт приема-передачи документации.
Заполнение и ведение акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума многие упускают, но по законодательству он должен составляться ежегодно. Дело в том, что период работы по управлению объектом исчисляется одним годом. Даже если председатель либо управляющий не сменился, он обязан по итогам года составить акт приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума и подшить его в исполнительную документацию дома. Этого чаще всего не делают в силу незнания.
По фактам отсутствия других документов, например, акта на земельный участок, каждый случай должен сопровождаться подтверждением, что было сделано для исправления ситуации – начиная от переписки с государственными органами, проектными компаниями и другими лицами. Иногда руководители домов говорят, что нет данных о годе постройки, но эти сведения всегда указываются в техническом паспорте на саму квартиру. Поэтому важно начать работу и по мере восстановления информации передавать для внесения в централизованные информационные системы.
– В столице начата реализация проекта Taza Astana. Он инициирован в рамках акции «Таза Қазақстан. Астана – образец чистоты и порядка». В соответствии с правилами проекта экологическая комиссия проводит осмотр жилых домов. Как проект помогает в улучшении состояния жилого фонда?
– Экологическая комиссия в рамках проекта – это наши неравнодушные жители, депутаты маслихата, лидеры общественных организаций, представители районных акиматов. В тестовом режиме с депутатами, добровольцами-активистами и управляющими домов оценили эффективность разработанного формата акта осмотра дома экологической комиссией. Задача – при получении заявки провести осмотр по критериям акта.
Критерии направлены на закрытие тех потребностей, о которых люди говорят в социальных сетях. Например, жалобы на отсутствие информационных досок и документов по работе управления домом. Отчеты, телефоны аварийных служб, участковых, правил (не курить, не сорить) либо критерии по освещению, текущему состоянию входных групп, их чистоте, наличию систем безопасности, рабочим доводчикам на дверях подъездов. Ведь некоторые управленцы домов забывают даже о таких элементарных вещах, как чистая входная дверь. Не все председатели владеют информацией о том, что домофонная компания не только обслуживает домофон, но и должна мыть и красить входную дверь в установленные сроки, так как это предусмотрено большинством договоров.
Акт и его критерии помогают выявить показатели состояния дома по услугам управления и технического содержания по принципу «да/нет», и, соответственно, по результатам определяется план работы на месяц. В тестовом режиме акт показал свою эффективность, есть моменты, по которым нужна детализация. Сейчас ведем работу по масштабированию акта в режиме онлайн, чтобы каждый неравнодушный житель мог легко оценить состояние своего дома по разработанным критериям.
Мансия САКЕНОВА
