Главой государства подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».
Ключевыми направлениями закона являются совершенствование действующего законодательства в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, улучшение механизма управления многоквартирными домами, обеспечение прозрачности по управлению и содержанию объектов кондоминиума, а также участие в этих процессах самих собственников квартир и жилых помещений.
Инженерные сети
На практике специалисты зачастую сталкиваются с фактами выявления бесхозных наружных инженерных сетей. В связи с чем предложено законодательно закрепить за застройщиками обязанности по передаче таких сетей в коммунальную собственность.
Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома (МЖД) обязан до начала продажи квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в индивидуальную (раздельную) собственность обеспечить государственную регистрацию МЖД в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Тем самым продажа в индивидуальную (раздельную) собственность незарегистрированных квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок не допускается.
Стоит отметить, что заказчик (застройщик) МЖД обязан в течение 6 месяцев с момента регистрации МЖД обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей и сооружений МЖД в коммунальную собственность согласно проектно-сметной документации.
О земельных участках
Актуальным на сегодняшний день остается вопрос формирования земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, и оформления прав на него. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума, поэтому он должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. В настоящее время в стране земельные участки при многоквартирных жилых комплексах оформлены не во всех домах: не определены границы, площадь, отсутствует акт предоставления участникам кондоминиума. В связи с чем регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно, а ее отсутствие может иметь негативные последствия по управлению общим имуществом объекта кондоминиума.
На сегодняшний день по республике зарегистрировано порядка 50% объектов кондоминиума от общего количества многоквартирных жилых домов. Из-за пассивности жителей для упрощения процедуры регистрации объекта кондоминиума предлагается возможность исполнительным органам инициировать данную процедуру.
Имеются также факты регистрации объекта кондоминиума без земельного участка под домом. Поэтому законодательно за застройщиком закрепляется обязанность по передаче земельного участка в состав общего имущества при регистрации объекта кондоминиума, а также передача наружных сетей в коммунальную собственность.
Демонтаж самовольных конструкций
Не редки случаи, когда доступ к общедомовым инженерным сетям огораживается собственниками квартир или нежилых помещений при проведении чистового ремонта конструкциями. В случае аварии или протечек собственники нередко отказываются за свой счет вскрывать данные коробы. В этой связи закреплена норма, в которой говорится, что владельцы имущества самостоятельно производят демонтаж самовольных конструкций.
Парковочные места и кладовки
Парковочные места и кладовки находятся в индивидуальной собственности, и, соответственно, у них имеются кадастровые номера, они также являются объектами налогообложения.
Сегодня на практике собственники парковочных мест организовывают в паркингах автомойки, что не соответствует санитарным и строительным нормам при содержании паркинга МЖД. В связи с чем был законодательно закреплен запрет на изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки.
Также закреплено положение, что слаботочные инженерные системы входят в состав общедомовых инженерных сетей, поскольку они расположены в местах общего пользования, состоящих из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования МЖД (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и Интернета, за исключением оборудования, расположенного в квартире, нежилом помещении, кладовке.
Законом предлагается закрепить статус парковочных мест и кладовок в качестве самостоятельных видов имущества, которое находится в индивидуальной (раздельной) собственности, но не участвующего в голосовании по управлению и содержанию общим имуществом объекта кондоминиума. При этом собственники парковочных мест и кладовок обязаны участвовать в расходах по содержанию своего имущества, где размер оплаты будет рассчитываться согласно методике, утвержденной уполномоченным органом. В этой связи законом предусмотрено новое понятие — «кладовка».
Совместное управление
В 2020 году вводились две формы управления многоквартирными домами — ОСИ (объединение собственников имущества) и простое товарищество, где количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает 30.
Однако выяснилось, что они подходят не для всех домов. Поэтому была создана отдельная форма управления объектом кондоминиума — непосредственное совместное управление, которую возможно использовать в домах, где количество квартир не превышает 16. При этом собственники квартир, нежилых помещений малоквартирных домов свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума.
Непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений может осуществляться без открытия текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня.
Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома вправе нанять управляющую компанию по договору оказания услуг, подписанному всеми собственниками квартир, нежилых помещений, а компания в свою очередь может объединить под своим управлением несколько многоквартирных жилых домов, расположенных в одном жилом массиве, которые выбрали формой управления объектом кондоминиума непосредственное совместное управление.
В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества (ОСИ) при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома. Председатель ОСИ избирается на собрании из числа собственников квартир, нежилых помещений сроком на один год.
Временная управляющая компания
При недостижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума жилищная инспекция в установленном законодательством порядке определяет и назначает сроком до одного года временную управляющую компанию в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании по управлению объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома.
Также вводится норма, при которой заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома после регистрации многоквартирного жилого дома вправе привлечь управляющую компанию для управления многоквартирным жилым домом на период до момента создания в данном многоквартирном жилом доме одной из форм управления объектом кондоминиума сроком до шести месяцев.
Все это направлено на то, чтобы многоквартирные жилые дома не оставались без управления и содержания.
Кандидаты в ОСИ
Одним из основных вопросов, которые связаны с управлением объектов кондоминиумов, является избрание председателей собственников имущества из числа собственников квартир нежилых помещений данного МЖД. Теперь в качестве председателя ОСИ или ПТ могут быть члены семьи собственника.
Кворум снижен
Поправка коснулась и вопроса обеспечения кворума на собраниях жителей домов, когда собственники должны проголосовать за принятие определенного решения. К примеру, если в 100-квартирном жилом доме 67 владельцев квартир или нежилых помещений должны были прийти на собрание и проголосовать за вопросы финансового характера.
Сейчас данная планка снижена. Для решения вопросов финансового характера будет достаточно 51% кворума, то есть в 100-квартирном доме
51 человек должен будет проголосовать «за».
Кроме того, увеличены сроки письменного опроса жильцов, сбора подписей. Если ранее срок был один месяц, то сейчас не более двух месяцев с даты объявления собрания.
Индивидуальные договоры исключаются
В законодательстве было предусмотрено самостоятельное заключение собственниками договоров об управлении объектами кондоминиумов с ОСИ, управляющей компанией. Однако на практике это не реализуется в полной мере. В этой связи заключение индивидуальных договоров исключается.
Совет дома
Законом предусматривается усиление полномочий совета дома, который состоит из не менее трех человек, избираемых из числа собственников на три года. Он является коллегиальным органом, решение которого оформляется соответствующим протоколом.
Жильцы на практике столкнулись с тем, что большинство собственников не участвует в собрании, поэтому сложно принять какое-либо решение. Теперь имеется возможность делегировать совету дома полномочия для оперативного решения вопросов по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома.
