Новые условия застройки: уютный двор — каждому дому

В Казахстане ввели новые правила застройки. Теперь одним из условий для ввода жилых объектов в эксплуатацию является наличие благоустройства и озеленения прилегающей территории. Эксперты в области строительства и архитектуры рассказали о своем видении новшеств.

В Министерстве промышленности и строительства РК сообщили, что озеленение улучшит экологическое состояние окружающей среды, внешний вид участка, а также благоприятно подействует на эмоциональное состояние жильцов домов и имеет большую эстетическую ценность.
— Установление одного из критериев для ввода в эксплуатацию объектов — наличие озеленения территории, отведенной под строительство объекта, — заметно повысит уровень комфорта всех жильцов дома, содержание кислорода в атмо­сфере, задерживая ветер и пыль, отделит придомовое пространство от шумных и пыльных дорог и производств, заметно улучшит облик двора, — отметили в ведомстве.

Контроль и неотвратимость наказания
Новые условия застройки в нормативном документе вовсе не являются новшеством для опытных строительных компаний, которые сдают свои объекты в эксплуатацию уже благоустроенными, считает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИК­РЮКОВ.

— Поправки Министерства промышленности и строительства РК вступят в силу в феврале этого года. Объективно говоря, для частных застройщиков эти правила всегда так и работали. Это строительные компании, которые не первый день на рынке, с наработанной репутацией, они всегда благоустраивали и озеленяли свои объекты. При этом в порядке исключения были случаи, когда дома сдавали без озеленения и благоустройства. Считаю, что новые условия застройки больше касаются застройщиков-однодневок, которые приходят на рынок, сдают один-два проекта и уходят. Также это может исправить ситуацию с государственными объектами. Не секрет, что все дома, которые сдаются по госпрограммам, не имеют благоустройства и озеленения, там нет ни дорог, ни лавочек. Плюс ко всему есть еще одна сторона вечного спора между жильцами и строительными компаниями. Она заключается в том, что зачас­тую жильцы против того, чтобы возле них строились дома. Каждый второй хочет, чтобы рядом разбили сквер или парк и обустроили детскую площадку. Но это ведь невозможно обеспечить. Застройщики руководствуются действующими нормами. Когда они идут и согласовывают проект строительства, они смотрят на генеральный план, план детальной планировки, нормы дизайн-кода и другое, — отметил он.

По словам эксперта, новые условия застройки не улучшат положения дел в строительной сфере, если государственные органы также не обеспечат должный контроль за их выполнением.

— Если к этим требованиям подключат должный контроль, тогда мы будем видеть результат, потому что это все-таки воп­рос ответственности. Помимо благоустройства и озеленения, в новых правилах указано, что фасады зданий и сооружений на территории города должны отражать отличительные эстетические характеристики города. Если застройщик сделал совсем другой фасад, а не тот, который был согласован с архитектурным эскиз-проектом, да еще и без благоустройства и озеленения, то он не должен вводить этот объект вообще в эксплуатацию. Но благодаря каким-то не всегда законным лазейкам мы видим, что объекты все же сдают. А для того чтобы нормы соблюдали, нужно эти лазейки устранять. Мы надеемся, что с поправками все будут в равных условиях. Если прописано в документе обязательное благоустройство и озеленение, соблюдение нормы по парковочным местам, то все застройщики должны это выполнять неукоснительно. Для этого государство должно обес­печить контроль и принцип неотвратимости наказания, — сказал Виктор Микрюков.

Ориентир — интересы покупателя
Генеральный директор компании BI Development Амангельды ОМАРОВ считает, что обеспечение озеленения и благоустройства при приеме жилых комплексов в эксплуатацию — в интересах коммерчес­ких структур, так как в этом заключается их клиентоориентированность.

— Любая коммерческая организация работает по принципу ориентации на потребителя. К примеру, если наша строительная компания хочет нравиться и привлекать к себе клиентов, то в наших же интересах сдавать жилой комплекс с благоустройством и озеленением. Ведь без этого наш клиент не оценит дом точно. Стратегия нашей компании такова: если 15 лет назад клиент покупал только квартиру, 10 лет назад он стал приобретать благо­устроенный дом и смотреть уже на фасады, дворы, то сегодня он покупает, образно говоря, уже целый микрорайон. Его не устраивает, если рядом ведется стройка, не устраивают неблагоустроенные дороги, отсутствие социальной инфраструктуры в шаговой доступности. И он прав в своих требованиях. Поэтому, считаю, что новые условия застройки не являются новшеством для большинства компаний.

Благоустройство и озеленение всегда включали в проектно-сметную документацию, которая проходит обязательную госэкспертизу, — сказал он.
Однако в Астане все еще наблюдаются случаи, когда жилые комплексы сдают в эксплуа­тацию без соответствующей инфраструктуры. Жильцы получают ключи от новых квартир, но оказывается, что в многоэтажках нет горячей воды и газа, а вокруг домов ни дорог, ни тротуаров.

— К сожалению, такие случаи тоже есть. Все это на совести недобросовестных застройщиков. Думаю, такое положение дел связано с тем, что некоторое время назад госкомиссии, которые принимали жилые дома, перестали существовать. Ответственность за то, что построенное сооружение не рухнет уже через год, отныне несут застройщики. Они же контролируют ход всех монтажных работ на каждом этапе. Это, к сожалению, привело к тому, что многие начали сдавать дома без должного благоустройства. Были случаи, когда недобросовестные компании сдавали ЖК даже без отделки общих зон, лишь бы получить акт и продать дом по ипотеке. А в доме на самом деле не был готов даже подъезд. Поскольку люди покупают квартиры во время строительства, на момент выдачи им ключей они просто сталкиваются с этим фактом. Поэтому, наверное, нужно эту процедуру возвращать, — отметил Амангельды Омаров.

Подорожает ли квадратный метр?
С принятием поправок в правила застройки напрашивается вопрос: не увеличится ли стоимость жилья?

— И благоустройство, и озеленение закладываются в проект. То есть они предусмотрены изначально, поэтому застройщик обязан все эти пункты выполнить. На стоимость квадратного метра эти изменения влияния не окажут, — считает Виктор Микрюков.

Того же мнения придерживается и Амангельды Омаров:

— Да, квартиры от коммерческих компаний оцениваются дороже. Но это гарантия того, что благоустройство и озеленение как раз таки будут обеспечены застройщиком. К примеру, только на озеленение одного дома комфорт-класса выделяется 100 млн тенге минимум, и сумма растет в зависимости от класса ЖК. Так как во внутренней смете все эти нюансы уже учтены, новые условия на подорожание квартир не повлияют. Есть компании, которые заключают контракты только на коробку, без учета благоустройства и озеленения. Цены на жилье у них пониже. Однако есть риск того, что жильцам решать эти вопросы в будущем придется самостоятельно, так как застройщики таких проектов надеются, что проведут тендер отдельно на озеленение и благоустройство, а в итоге дом остается неблагоустроенным.

Город должен быть красивым
Какая работа по благоустройству столицы ведется в городе, рассказал руководитель Центра урбанистики Астаны Елнар БАЗЫКЕН.

— С прошлого года мы ужесточили требования по озеленению и качеству благоустройства вводимых жилых домов в столице. А именно задали требование увеличить количество зеленых насаждений в 2,5 раза со стороны застройщиков. На еженедельной основе выезжали на объекты и смотрели, как ведется работа и какого качества благоустройство в целом. При этом важно эту работу проводить качественно, однако мы знаем, что не все это умеют делать. В этой связи мы инициировали вопрос утверждения устава озеленения столицы. Документ содержит свод правил и рекомендаций, которые включают конкретные меры, планы и общую стратегию по озеленению города. То есть основные требования, которые мы предъявляем застройщикам, там описаны. Плюс ко всему со следующего года мы планируем работать с уже эксплуатируемыми коммерческими, промышленными объектами, пространства которых не отвечают концепции озеленения города. Постараемся найти компромиссные решения, чтобы они также взялись за озеленение своих территорий.

В плане благоустройства нам прежде всего важно, чтобы на построенных объектах была грамотно организована безбарьерная среда для маломобильного населения. Второй момент — наличие игровых элементов, площадок и, конечно, ландшафтный подход к благоустройству. Важно, чтобы среда была красивой, безопасной, атмосферной и дружелюбной. Считаю, эти требования надо воспринимать как необходимость, так как все это делается для людей и их комфорта. Со стороны города будет контроль за соблюдением всех норм в обязательном порядке. Без согласованного дендроплана объекты в эксплуатацию передавать не будут, — сказал он.

В продолжение спикер рассказал об архитектурных требованиях. К примеру, в новых правилах указано, что фасады зданий и сооружений на территории города должны отражать отличительные эстетичес­кие характеристики города.

— Согласно архитектурным требованиям, фасады домов должны отражать облик столицы. В прошлом году в городе демонтировали не соответствую­щие дизайн-коду вывески и наружную рекламу. Это делается для того, чтобы поддержать единую и привлекательную городскую среду, а также устранить визуальный шум. Также у нас есть требования по освещению города: подсветка должна быть теплой, с рассеивающимся светом и чтобы по цвету все объекты гармонировали между собой, — отметил Елнар Базыкен.

Руководитель столичного Центра урбанистики отметил, что принятые меры позволяют прийти к консенсусу между горожанами, акиматом и застройщиками.